原标题：四川德阳多楼盘打响“价格战” 多项目花式促销“以价换量”
本报记者/庄灵辉/卢志坤/德阳报道
“投资德阳就是投资成都。”因2018年四川提出推动成都、德阳、眉山、资阳4市同城化发展战略，德阳市凭借规划利好、较低房价以及不限购等优势，近年来在一定程度上吸引着成都外溢的置业需求，而类似标语在德阳市不少房产项目中随处可见。
《中国经营报》记者近日走访发现，在行业调控趋严等因素影响下，德阳楼市近年来有明显降温。多位置业顾问及房产分销人士告诉记者，2018年前后德阳楼市曾出现一波较热的行情，当地房价较此前出现明显上涨。但近年来行情逐渐趋稳，距离成都较近的德阳经开区部分项目还因配套发展较慢等成为当地楼市的价格洼地。
在此背景下，记者近日走访的多个房产项目以降价促销和“赠送面积”等名义吸引购房者。记者注意到，这些项目承诺的“赠送面积”除阳台、飘窗等位置外，还多采用“双阳台”设计等形式将某间卧室向购房者进行“半赠送”，房屋交付后还需购房者进行一定程度的改造。
对此，德阳市住建局房屋交易科相关负责人向记者表示，只要不破坏建筑结构，类似封闭阳台等“可变空间”的改造是可以实施的。但开发商类似“赠送面积”的宣传方式可能存在误导消费者的情况，但是否违规还需要市场监管局来界定。
当地市场监管局相关负责人则向记者表示，开发商承诺“赠送面积”是否违规，还需要住建部门对其行为进行界定，若“赠送面积”行为本身不合规，则开发商进行相应宣传属于违规宣传。该负责人还表示，当地市场监管局相关执法人员会对类似行为进行现场调查，若存在虚假宣传等行为会对相关项目进行查处。
楼市降温
“2018年前后德阳楼市曾出现过一波不小的行情，当地房价也是在那段时间几乎实现了翻番上涨，从2017年以前的三四千元（每平方米）涨到了六七千元（每平方米）。最近房价就逐渐稳定了，至少有多半年没有太大的变动了。”当地一位房产分销人员向记者介绍，在成都德阳同城化发展等规划利好以及德阳当地发布购房补贴等因素影响下，德阳楼市在2018年前后出现高潮。但如今无论是成交数量还是房价都逐渐趋稳。
相关数据也印证了上述说法。易居研究院的数据显示，2018~2019年，德阳市区商品住宅成交量价齐升，其中2018年德阳市区成交住宅9651套，成交面积约为97.38万平方米，成交均价为6236元/平方米；2019年德阳市区成交住宅21564套，成交面积约为229.38万平方米，成交均价为6523元/平方米。
或是由于楼市火热，2017年之后，德阳市商品住房供应量上涨明显。易居研究院数据显示，2017~2019年，德阳市区商品住房供应量分别为4056套、8016套和12958套，供应面积分别约为44.81万平方米、94.60万平方米和154万平方米。另据当地备案数据，2020年全年，德阳市本级与市区旌阳区备案商品住房共计18945套，供应面积约222.41万平方米。
在高供应叠加行业调控趋紧等因素影响下，进入2021年，德阳楼市逐渐降温。据当地媒体报道，2021年1~4月，德阳市本级商品住宅成交均价无明显变化，均稳定在7600元/平方米左右，其中2021年4月成交均价为7620元/平方米，同比下跌3.53%。
德阳市商品住房成交量也有所下降。2021年4月，德阳市本级商品住房成交总金额达到80539万元，同比下跌54.42%，环比下跌19.18%；商品住房成交面积为10.57万平方米，同比下跌52.76%，环比下跌19.25%。
此外，据诸葛找房研究院数据，2021年1~4月，德阳市区商品房销售价格分别为10400元/平方米、9685元/平方米、9337元/平方米和8746元/平方米，呈现持续下降趋势。2021年2月份，德阳市区商品房销售量下滑明显，由1月份的1071套和12.39万平方米直线下滑为737套和8.18万平方米，销售价格持续下降后，这一趋势得以缓解，德阳楼市“以价换量”趋势逐渐显现。
花式促销
楼市降温的背景下，德阳市多个房产项目开展了多样的促销方式，除购房折扣外，多项目还以“赠送面积”等名义吸引购房者。
“我们都是按报规报建程序建设的，肯定没有违规问题。房子交付时这部分面积是以阳台形式交付，交付后只需要您自行封闭一下并将两端的短墙打掉即可作为一间卧室使用。”在中盛·金尊御府项目的实体样板间内，该项目一置业顾问向记者表示，该项目样板间某间卧室交付时并非按照样板间所呈现的形式交付，而是以类似阳台形式交付，需购房者后续自行改造后才能与样板间卧室相似。
据上述置业顾问介绍，这部分房屋面积只计一半产权面积。而在该项目户型图等宣传页中，“双阳台”甚至“三阳台”设计和“大面积赠送空间”等均作为项目的户型亮点进行宣传。
记者到金尊御府项目走访时为周五下午，该项目售楼部并无多少看房人员，多位保洁人员在对项目沙盘等处进行清洁。上述置业顾问告诉记者，该项目当前楼栋房源销售较快，已无多少楼层可选，若对楼层比较介意，可等下一批次加推的楼栋，预计在记者到访的下周即可进行“排号”。
但上述置业顾问在为记者计算项目房源价格时表示，由于该项目开发公司乐山中盛房地产开发有限公司（以下简称“乐山中盛”）目前成立28周年，所以每套房均在总价基础上优惠2.8万元，另外还有8%的折扣。记者所看两种户型房源优惠前总价分别约为90万元与111万元，按此总价计算，该项目折扣已突破九折。上述置业顾问还向记者透露，若记者确实有意购房，他还可以向其上级争取一定的折扣，“也不会很多，每平方米应该还能优惠几百块钱吧。”该置业顾问称。
记者走访中还发现，德阳市同样出现“赠送面积”情况的项目还有保利·国际城以及敏捷·翰林府两个项目，且都需购房者接房后自行改造，两项目的户型图均标注为“装修改造参考方案示意图”或“改造后示意图”。而除“赠送面积”外，这两个项目均有九五折左右的优惠。
“赠送面积”或涉嫌打擦边球
“这个我们不管，你们自行协商。”就“赠送面积”以及购房者后续自行改造等是否存在违规风险等问题，记者先是以购房者身份致电德阳市住建局房屋交易科咨询，接电人员先向记者表示相关行为该部门并不负责监管，需要记者与开发商自行协商。
后记者就相关问题致电德阳市住建局办公室采访，相关负责人向记者表示，关于开发商“赠送面积”行为是否违规，当前并无明确的法规或政策条款进行界定，因此开发商赠送面积与否并不违规，但开发商将公摊面积或本属于购房者的面积宣传为赠送，则涉嫌进行虚假宣传，但这需要市场监管部门进行界定。“当然如果开发商将公摊面积进行赠送则属于违规行为。”该负责人称。
记者采访后不久，德阳市住建局房屋交易科相关负责人致电记者表示，在不破坏建筑结构的前提下，类似封闭阳台等“可变空间”的改造是可以实施的，而“赠送面积”是否会导致不按规划图施工，其表示并不需要担心，“房屋在交付前都需要验收，在施工期间，住建局的治安站也会进行现场监管，一般不会出现不按图施工的问题。”
“开发商承诺赠送面积，但需要购房者后期对户型进行一定改造的，几乎都属于违规操作。购房者的改造行为也可能面临拆除或被处罚的风险。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者表示，对于“赠送面积”是否违规当前确无明确的法律法规进行界定，但一般赠送面积会侵占公共部分或公摊面积，或者是违规多建部分。
王玉臣还表示，开发商承诺的“赠送面积”往往不能列入合同，不能计入房本，而实际购买时，开发商承诺赠送的面积看似“赠送”，但往往是“羊毛出在羊身上”，“赠送”与否的房屋价格一般都会有差异。
就“赠送面积”是否涉嫌虚假宣传及违规建设等问题，记者多次致电上述三个房产项目的开发公司或所属集团公司采访，但截至记者发稿，未获有效回复。
责任编辑：王婷
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