出品：大眼楼管
作者：肖恩
近日，因为Q1暴雷巨亏而站在风口浪尖的顺丰控股，要分拆顺丰房托在港股上市，预计募集资金约3亿美金。
顺丰作为一个快递公司，缘何与“房托”产生了关系？实际上，顺丰房托全称为顺丰房地产投资信托基金，本质上为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）。而REITs是投资不动产的基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。顺丰作为快递龙头，顺丰房托目前聚焦在物流地产，若成功上市，有望成港交所首个以物流为主的REITs。
何为REITs？
REITs起源于美国，后来发展至澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区，从诞生到现在的60年里，管理规模已达到了2万亿美元。
REITs的好处就体现在下面这张产品结构图之中。
基金投资人，可以通过买REITs基金，通过SPV（项目公司），投资房地产或相关的不动产（比如能赚租金的大楼）。而发行REITs的基金公司会帮投资人管理这些不动产，一年年的收租，然后以分红的形式作为投资回报，返还给投资人。
这里面对于投资者来说：投资门槛低了，投资渠道变多了。多了一种风险可控、收益还不错的投资选择，目前在港交所挂牌的REITs股息率大概在7%-9%的水平。
对于企业来说，REITs可以盘活存量资产。在REITs基金收购不动产之后，相关的诸如房企等机构，可以将资金用于再投资，不至于被庞大的自持物业沉没巨量资金，而限制了发展速度。
招股书显示，顺丰房托基金由顺丰控股100%持有，初始投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业。IPO后顺丰控股的持股比例将降低为35%，公众基金持有人的占比将达到65%。顺丰房托IPO后将回收部分资金，顺丰控股也可以轻资产运营。
顺丰房托的利润起伏大
截止去年底，顺丰房托主要聚焦在物流地产，当前的投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业。三处物流地产的可出租总面积为30.76万平方米，估值达60.94亿元，平均出租率为94.9%。
顺丰房托目前拥有的资产体量，相对于稍有规模的房企来说，还是非常小的，整体的业绩也不大。
招股书显示，2018年至2020年，顺丰房托的收入分别为2.56、2.69、2.79亿港元，年增长率仅为5.07%、3.72%。收入类型包括租金和管理费，其中主要为租金收入，可见在整体可供出租的面积、出租率没有太大变化的情况下，房托的收入增长必是缓慢的。
但这并不代表顺丰房托的业绩非常稳健，相反，公司的利润表现出了较大的波动。租金收入变化不大的情况下，投资物业的公允价值百科变动对于利润的影响非常大，2018年，投资物业的公允价值百科录得收益达到2.27亿港元，与收入接近。而在2019/2020年的公允价值百科变动收益则为0.81亿港元及亏损0.54亿元，这直接拉低了后两年的利润表现。
此外，顺丰房托2020年的融资成本达到1.18亿港元，较上年同期增长64%，成为掣肘全年利润的另一大因素。从报表中看，顺丰房托的主要负债为应付关联方的款项，在应付款项总额变化不大的情况下，财务成本快速上升，或与关联方的资金成本提升有关。
98.54%收益来自关联方顺丰控股
值得注意的是，于2020年底，顺丰房托的物业合共有33名租户，当期租金收入总额排名前五位的租户，约占总租金收入的80.1%。而其中顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。更为集中的是，顺丰房托全年的利润中，有98.54%来自顺丰控股，可以说，其余的租户几乎不贡献利润。
关连租户比例高，一方面意味着租约稳定性强，但另一方面也意味着严重依赖顺丰控股这一单一客户，基金的业绩潜在的起伏较大。关联交易也存在一定的隐患，诸如关联方的应付款及快速增长的财务成本。
因此，顺丰房托约90.9%租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
责任编辑：公司观察
原标题：顺丰房托IPO收益98.54%来自关联方物业价值及利润起伏大
